Mon premier blog

Aller au contenu | Aller au menu | Aller à la recherche

dimanche, mai 29 2016

BTP immobilier : quelles alternatives ?


Au jour d’aujourd’hui, il existe 4 alternatives pour BTP Immobilier.
Par ce message, je me permets de donner mon point de vue qui diffère nettement de celui exprimé dans le courrier envoyé par l’APPSCPI.

1. Liquidation de la société.
Si les associés ont acheté leurs parts au comptant, ils vont être obligés de vendre, demeurer sans revenus, puis réinvestir les fonds débloqués dans un bien de substitution. Avant liquidation, l’associé dispose d’un bien qui vaut 100€. Après, le bien racheté vaudra nettement moins. Au final, les associés se seront appauvris des multiples frais : commissions d’arbitrage, frais de liquidation, frais d’agence, frais d’achat… payés aux intermédiaires et caisses de l’état.
Si les associés ont acheté leur bien à crédit, ils vont être forcés de vendre et de rembourser leur crédit. En tenant compte des frais, pour certains (dont je fais partie), le produit de la vente sera inférieur au solde résiduel du crédit.
A mon avis, pour les 2 catégories d’associés, la liquidation de BTP Immobilier représente la plus mauvaise solution.

2. Fusion/Absorption
C’est aussi une solution non satisfaisante dans la mesure où :
- Les coûteux arbitrages réalisés avant la fusion vont se traduire par une perte de valeur,
- La gestion de Ficommerces sera moins bonne que celle de BTP Immobilier puisque les statuts et la gouvernance de la première sont inférieurs à ceux de la seconde.

3. Maintien du statu-quo avec stimulation de la Société de gestion.
Contrairement à ce qu’affirment certains, les performances de BTP Immobilier par Fifucial Gérance avec une gestion de type « père de famille », c'est-à-dire sans beaucoup d’arbitrage, sont correctes ; sur une période de 10 ans, en tendance, le dividende a cru de 2% par an, c’est mieux que la majorité des SCPI.
Au jour d’aujourd’hui, bénéficier d’un investissement qui rapporte du 5% tout en progressant au même rythme que l’inflation est très satisfaisant.

Même si des améliorations, comme par exemple, une communication trimestrielle succincte du Conseil vers les associés, sont souhaitables, je pense qu’à court-terme, c’est la meilleure solution. Elle permettrait d’éviter toute destruction de valeur et de préserver le futur.

4. Transfert de BTP Immobilier vers une autre société de gestion
Les précédents : Cifocoma, Cifocoma2, CapiforcePierre montrent que l’opération est intéressante pour les associés.
Je pense que c’est dû aux faits que :
- Lors du transfert, le Conseil de Surveillance se retrouve en position de force et peut négocier au mieux les statuts,
- Après le transfert, la nouvelle Société de gestion va chercher à montrer sa supériorité et va faire le nécessaire pour que les résultats correspondent aux attentes placés en eux
- Président, Conseil de Surveillance et associés sont impliqués et œuvrent pour l’intérêt collectif.
Je suis bien conscient des difficultés d’une telle opération, mais, à long terme, pour les associés, ce serait probablement la meilleure solution.

samedi, mai 21 2016

BTP Immobilier : perplexité



Bonjour à tous.

Je suis associé de BTP immobilier et membre de l’APPSCPI.

J’ai été informé par courrier de l’APPSCPI de son soutien à une résolution visant à la liquidation de la SCPI BTP Immobilier.

A mon avis, c’est une opération spéculative qui ne pourra qu’être très coûteuse pour les associés :
- Ceux ayant acheté leurs parts au comptant vont être obligés de vendre leurs biens, demeurer sans revenus, puis, ultérieurement, réinvestir les fonds débloqués dans un autre bien. Au final, les associés se seront appauvris des multiples frais : commissions d’arbitrage, frais de liquidation, frais d’agence, frais d’achat payés aux intermédiaires et caisses de l’état.
- Ceux ayant acheté leur bien à crédit, vont être forcés de vendre et de rembourser leur crédit. En tenant compte des frais, pour certains (dont je fais partie), le produit de la vente sera inférieur au solde résiduel du crédit.

Très inquiet de la position prise par l’APPSCPI, j’ai envoyé à son président un courriel lui demandant :
- d’intervenir pour faire réviser la position de l’APPSCPI sur ce projet de liquidation,
- de permettre, à chacun des membres de l’APPSCPI de disposer de droits équivalents, en faisant expédier la lettre jointe ci-après à chacun des destinataires du courrier initial envoyé par l’APPSCPI.

Le mail envoyé au Président de l’APPSCPI et la lettre ouverte écrite à l’intention des associés de BTP Immobilier sont accessibles ici :
mon courrier à l’APPSCPI
lettre ouverte pour associés de BTP immobilier

Je n’ai reçu aucune réponse de la part de l’APPSCPI.

Très péoccupé de la situation, j’ai créé ce blog pour aider à la diffusion de l’information vers les associés de BTP Immobilier.